Оформление, узаконивание перепланировки

В том случае, когда перепланировка выполнена и является самовольной (без разрешения), применяются положения административного регламента (постановление администрации муниципального образования  город Краснодар от 28.06.2012 № 5393). Необходимо наличие документов (в приложении выделено желтым цветом), среди которых, как правило, наиболее сложно получить:

-техническое заключение специализированной организации о состоянии строительных конструкций;

-заключение органов государственного пожарного надзора о соответствии строительным нормам и правилам пожарной безопасности Российской Федерации;

-экспертное заключение управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю о соответствии санитарным нормам и правилам;

-письменное согласие управляющей организации (обслуживающей организации) в случае рассмотрения вопроса о сохранении самовольного переустройства жилого помещения.

Мы рекомендуем нашим клиентам не осуществлять перепланировку без разрешения, так как получить разрешение гораздо проще, чем потом «сохранять». Как правило, «сохранение» перепланировки в административном порядке заканчивается отказом, в результате того, что сотрудники администрации муниципального образования город Краснодар не хотят лишний раз брать на себя ответственность, опасаясь возможных последствий. В этом случае необходимо обжаловать данный отказ в судебном порядке, причем, в суде первой, апелляционной инстанций, и, возможно, надзорной инстанции, так как органы местного самоуправления и органы государственной власти обязаны защищать свои решения и действия «до предела».

Мы не занимаемся сбором названных заключений и готовы профессионально представлять интересы в суде по вопросу «сохранения» перепланировки при наличии самостоятельно полученного письменного отказа в строгом соответствии с требованиями постановления администрации муниципального образования  город Краснодар от 28.06.2012 № 5393 (в этом случае необходимо собрать полный пакет документов и обратиться в МФЦ).

В том случае, когда речь идет о получении разрешения на перепланировку жилого помещения, мы готовы, как организация, имеющая все необходимые допуски выполнить проектные работы и в исключительных случаях (при значительных объемах), юридически сопровождать весь процесс, до получения требуемого положительного результата. Особенности перепланировки в административном порядке регламентируются постановлениями администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2012 № 5298 и от 28.06.2012 № 5388. Следует особо обратить внимание на необходимость предоставления следующих документов:

-подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; проект переустройства жилого помещения подлежит согласованию с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом;

-копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме либо выписка из протокола решения общего собрания  о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку помещения или согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку, в случае если такое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения затрагивает размер общего имущества, за исключением земельного участка, в многоквартирном доме и изменяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, а также в случаях, предусмотренных Законом Краснодарского края от 19.07.2011 № 2316-КЗ «О землях недвижимых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры регионального и местного значения, расположенных на территории Краснодарского края, и зонах их охраны».

В случаях, когда перепланировка связана с изменением фасадной части здания (появляется отдельный вход, входная группа, балкон) – необходимо помимо всего прочего согласование проектной документации с департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, что представляет собой дополнительную сложность (архитектура – создание зданий и сооружений, согласно законам красоты, которые, в свою очередь, не имеют четкого юридического выражения). Вместе с тем мы «держим руку на пульсе» последних веяний «градостроительной моды» и у нас накоплен большой объем положительного опыта по данному вопросу. Следует обратить внимание, что балконы в административном порядке не согласовываются, равно как и все, что связано с изменением фасадных частей многоквартирных домов, за исключением первых этажей.

Еще одну особенность имеют случаи, когда перепланировка связана с перераспределением территорий общего пользования, и, как следствие с перераспределением долей собственников многоквартирного жилого дома в общем долевом имуществе. Подобные изменения (например, отнесение части коридора общего пользования к территории квартиры), связано с необходимостью пересчета долей общей долевой собственности каждой квартиры (каждого собственника).  К идеям утопического характера следует также относить желание разделить одну квартиру на две и более в многоквартирном жилом доме. Конечно, ничего невозможного нет, но этот как раз те случаи, когда цель не оправдает затраченных средств.

Кроме того, следует учитывать, что существуют еще и нормы прочности, безопасности и санитарного состояния зданий и сооружений. К примеру, не допускается устройство бассейнов в многоэтажных жилых домах и устройство ванных комнат над жилыми помещениями и так далее. В том случае, когда перепланировка предусматривает необходимость изменения несущих конструкций, требуется оценка прочности (фактически, для конструктора, который не проектировал это здание, задача в данном случае сводится к построению геометрии и расчету этого здания целиком; не путайте это с «заключениями» судебно-строительных экспертов порядка: «вероятнее всего это не повлияет на безопасность при соблюдении ряда обязательных условий эксплуатации» - витиеватость фразы в подобных случаях скрывает ее общую пустоту и юридическую ничтожность).

На основании изложенного мы принципиально не работаем с «экзотикой» вроде бассейнов, с балконами, с изменениями, противоречащими требованиям противопожарных и санитарных норм и, как правило, не работаем с изменением конструктивных элементов (несущих конструкций), так как это сложно, долго и очень дорого.

Для случаев незначительных перепланировок (перегородки между ванной комнатой и санузлом, например), мы рекомендуем либо получать разрешение до начала строительных работ, либо спокойно жить с результатом, ничего не оформляя, так как оформление в данном случае по расходам затмит уплату всех возможных административных штрафов в этой связи. А «узаконить» результаты вы всегда сможете в судебном процессе, инициированном администрацией после административного производства по вопросу о приведении квартиры в первоначальное состояние.

Крейсерская смета по обычному (без расчетов прочности) проекту перепланировки с входной группой у нас в районе 25 тыс. рублей. Для квартир (без входной группы): в районе 15 тыс. рублей. Представление интересов в судах (до надзорного) от 50 тыс. рублей. Сопровождение документации по получению исходно-разрешительной документации от 10 тыс. руб. в месяц. 

​

• оформление перепланировки объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов, квартир), объектов коммерческого использования (офисов, зданий), объектов промышленного использования (предприятий, сооружений), квартир, мансард, подвальных помещений, цокольных этажей,  объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов, квартир) 
• узаконивание перепланировки в судебном и административном порядке: регистрация прав собственности на объекты перепланировки (получение выписки из ЕГРН)
• разрешение на перепланировку и согласование перепланировки
• обжалование отказов органов местного самоуправления и органов государственной власти в согласовании и утверждении проектов перепланировки, разрешений на перепланировку (судебный и досудебный порядок)