ООО "Альфа Строй"
Организация и юридическое сопровождение кадастровых,
проектных и производственных работ в строительстве

ПН.-ПТ. 10:00 - 17:00 МСК


г. Краснодар,
ул. Красноармейская, 78

Оформление перепланировки

В том случае, когда перепланировка выполнена и является самовольной (без разрешения), применяются положения административного регламента (постановление администрации муниципального образования  город Краснодар от 28.06.2012 № 5393). Необходимо наличие документов (в приложении выделено желтым цветом), среди которых, как правило, наиболее сложно получить:

 

-техническое заключение специализированной организации о состоянии строительных конструкций;

 

-заключение органов государственного пожарного надзора о соответствии строительным нормам и правилам пожарной безопасности Российской Федерации;

 

-экспертное заключение управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю о соответствии санитарным нормам и правилам;

 

-письменное согласие управляющей организации (обслуживающей организации) в случае рассмотрения вопроса о сохранении самовольного переустройства жилого помещения.

 

Мы рекомендуем нашим клиентам не осуществлять перепланировку без разрешения, так как получить разрешение гораздо проще, чем потом «сохранять». Как правило, «сохранение» перепланировки в административном порядке заканчивается отказом, в результате того, что сотрудники администрации муниципального образования город Краснодар не хотят лишний раз брать на себя ответственность, опасаясь возможных последствий. В этом случае необходимо обжаловать данный отказ в судебном порядке, причем, в суде первой, апелляционной инстанций, и, возможно, надзорной инстанции, так как органы местного самоуправления и органы государственной власти обязаны защищать свои решения и действия «до предела».

 

Мы не занимаемся сбором названных заключений и готовы профессионально представлять интересы в суде по вопросу «сохранения» перепланировки при наличии самостоятельно полученного письменного отказа в строгом соответствии с требованиями постановления администрации муниципального образования  город Краснодар от 28.06.2012 № 5393 (в этом случае необходимо собрать полный пакет документов и обратиться в МФЦ).

 

В том случае, когда речь идет о получении разрешения на перепланировку жилого помещения, мы готовы, как организация, имеющая все необходимые допуски выполнить проектные работы и в исключительных случаях (при значительных объемах), юридически сопровождать весь процесс, до получения требуемого положительного результата. Особенности перепланировки в административном порядке регламентируются постановлениями администрации муниципального образования город Краснодар от 25.06.2012 № 5298 и от 28.06.2012 № 5388. Следует особо обратить внимание на необходимость предоставления следующих документов:

 

-подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; проект переустройства жилого помещения подлежит согласованию с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом;

 

-копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме либо выписка из протокола решения общего собрания  о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку помещения или согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку, в случае если такое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения затрагивает размер общего имущества, за исключением земельного участка, в многоквартирном доме и изменяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

 

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, а также в случаях, предусмотренных Законом Краснодарского края от 19.07.2011 № 2316-КЗ «О землях недвижимых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры регионального и местного значения, расположенных на территории Краснодарского края, и зонах их охраны».

 

В случаях, когда перепланировка связана с изменением фасадной части здания (появляется отдельный вход, входная группа, балкон) – необходимо помимо всего прочего согласование проектной документации с департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, что представляет собой дополнительную сложность (архитектура – создание зданий и сооружений, согласно законам красоты, которые, в свою очередь, не имеют четкого юридического выражения). Вместе с тем мы «держим руку на пульсе» последних веяний «градостроительной моды» и у нас накоплен большой объем положительного опыта по данному вопросу. Следует обратить внимание, что балконы в административном порядке не согласовываются, равно как и все, что связано с изменением фасадных частей многоквартирных домов, за исключением первых этажей.

 

Еще одну особенность имеют случаи, когда перепланировка связана с перераспределением территорий общего пользования, и, как следствие с перераспределением долей собственников многоквартирного жилого дома в общем долевом имуществе. Подобные изменения (например, отнесение части коридора общего пользования к территории квартиры), связано с необходимостью пересчета долей общей долевой собственности каждой квартиры (каждого собственника).  К идеям утопического характера следует также относить желание разделить одну квартиру на две и более в многоквартирном жилом доме. Конечно, ничего невозможного нет, но этот как раз те случаи, когда цель не оправдает затраченных средств.

 

Кроме того, следует учитывать, что существуют еще и нормы прочности, безопасности и санитарного состояния зданий и сооружений. К примеру, не допускается устройство бассейнов в многоэтажных жилых домах и устройство ванных комнат над жилыми помещениями и так далее. В том случае, когда перепланировка предусматривает необходимость изменения несущих конструкций, требуется оценка прочности (фактически, для конструктора, который не проектировал это здание, задача в данном случае сводится к построению геометрии и расчету этого здания целиком; не путайте это с «заключениями» судебно-строительных экспертов порядка: «вероятнее всего это не повлияет на безопасность при соблюдении ряда обязательных условий эксплуатации» - витиеватость фразы в подобных случаях скрывает ее общую пустоту и юридическую ничтожность).

 

На основании изложенного мы принципиально не работаем с «экзотикой» вроде бассейнов, с балконами, с изменениями, противоречащими требованиям противопожарных и санитарных норм и, как правило, не работаем с изменением конструктивных элементов (несущих конструкций), так как это сложно, долго и очень дорого.

 

Для случаев незначительных перепланировок (перегородки между ванной комнатой и санузлом, например), мы рекомендуем либо получать разрешение до начала строительных работ, либо спокойно жить с результатом, ничего не оформляя, так как оформление в данном случае по расходам затмит уплату всех возможных административных штрафов в этой связи. А «узаконить» результаты вы всегда сможете в судебном процессе, инициированном администрацией после административного производства по вопросу о приведении квартиры в первоначальное состояние.

 

Крейсерская смета по обычному (без расчетов прочности) проекту перепланировки с входной группой у нас в районе 25 тыс. рублей. Для квартир (без входной группы): в районе 15 тыс. рублей. Представление интересов в судах (до надзорного) от 50 тыс. рублей. Сопровождение документации по получению исходно-разрешительной документации от 10 тыс. руб. в месяц. 

  • оформление перепланировки объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов, квартир) 
  • оформление перепланировки объектов капитального строительства для коммерческого использования (офисов, зданий)
  • оформление перепланировки объектов капитального строительства для промышленного использования (предприятий, сооружений)
  • оформление перепланировки квартир, мансард, подвальных помещений, цокольных этажей
  • проект перепланировки объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов, квартир) 
  • проект перепланировки объектов капитального строительства для коммерческого использования (офисов, зданий)
  • проект перепланировки объектов капитального строительства для промышленного использования 
  • проект перепланировки квартир, мансард, подвальных помещений, цокольных этажей (предприятий, сооружений)
  • узаконивание перепланировки в судебном и административном порядке: регистрация прав собственности на объекты перепланировки (получение свидетельства на право собственности)
  • разрешение на перепланировку и согласование перепланировки
  • обжалование отказов органов местного самоуправления и органов государственной власти в согласовании и утверждении проектов перепланировки, разрешений на перепланировку (судебный и досудебный порядок) 

Оформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировки
Оформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировки
Оформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировкиОформление перепланировки